新たな環境へ向けて動き出す季節。
新しい生活への一歩を踏み出す一方で、今のお部屋とのお別れ準備も始まります。
いざ退去が決まると、「思ったより請求が高かったらどうしよう」「この傷は大丈夫かな」と、不安になる方も少なくありません。
実は「原状回復」という言葉のイメージと実際のルールには少し違いがあります。
大切なのは「どこまでが借主の責任で、どこからが貸主の責任なのか」を正しく知り、退去前にできることをきちんと行うことです。
事前に知識があるだけで原状回復の不安はぐっと減らすことができます。
今回は、初めて退去される方にも分かりやすく解説していきます。
気持ちよく次の住まいに進むために、ぜひ最後までお読みください。
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原状回復とは？
そもそも原状回復とは、「入居時の状態に完全に戻すこと」ではありません。
国土交通省のガイドラインでは次のように考えられています。
借主の故意・過失による汚れや傷は借主負担
通常の生活で生じた経年劣化や自然損耗は貸主負担
つまり、普通に暮らしていて自然に劣化したものまで借主が直す必要はなく、通常の生活の範囲を超えているかどうかがポイントになります。
…壁の画鋲は？…
結論から言うと、一般的な画鋲程度の小さな穴であれば通常使用とみなされ貸主負担とされるケースが多いです。
国土交通省のガイドラインでも
・下地ボードの張替えが不要な程度のピン穴
・ポスターやカレンダーを留めるための軽微な穴
これらは原則として貸主負担とされています。
ただし、家具や家電を固定するため釘やビスで大きな穴を開けたり、下地ボードまで損傷している場合は借主負担になる可能性があります。
心配な場合は、退去前に補修材で軽く埋めておくと印象は良くなります。
…日焼けによる変色は？…
こちらも結論から言うと、通常の生活による日焼けや色あせは原則として貸主負担とされるケースが多いです。
「窓側の壁だけ色が違う気がする」
「ラグをどけたらフローリングの色が違う」
「畳がかなり焼けてしまった」
こうした変化を見ると、張替え費用がかかるのではと不安になりますよね。
壁（クロス）、フローリング、畳はいずれも紫外線の影響を受けやすい素材なため、日当たりの良い部分が変色するのは自然な現象といえます。
退去時に色の違いを見て驚かれる方は多いですが、「色が変わっている＝すべて弁償」というわけではありません。
…「〇年住んだら払わなくてよい」は本当？…
これもよく聞かれる質問です。
結論から言うと、「住んだ年数によって負担額が軽減されることはあるが、ゼロになるとは限らない」というのが正確な答えです。
例えば壁(クロス)の耐用年数は一般的に約6年とされています。
・入居1年目で全面張替え → 借主負担割合が大きい
・入居5年目で張替え → 経年劣化分が差し引かれる
・入居6年以上 → 壁紙の残存価値はほぼゼロ
つまり、6年以上住んでいれば新品価格を全額請求されることは原則ありません。
ただし注意点として、故意・重過失による損傷や原状を著しく損なう行為がある場合は年数に関係なく借主負担になる可能性があります。
「長く住んだから全部タダ」というわけではない、というのが実務上の現実です。
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原状回復費用＝敷金から引かれるお金？
敷金は「原状回復費用に使われるもの」と思われがちですが、実は少し違います。
これは家賃の滞納や退去時の修繕費などに備え、貸主に預けている「担保」のようなお金です。
退去後に室内の確認を行い、借主負担分の原状回復費用や未払い家賃などがあればそこから精算されます。
費用が敷金の範囲内で収まれば差額は返金されますし、反対に敷金を超える場合は追加で請求されることもあります。
明細が届いたら修繕箇所や計算方法を確認し、疑問があれば遠慮なく相談することが大切です。
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退去前に必ずやっておきたい基本チェック
退去が決まったら、まずは室内を一通り見渡してみましょう。
・壁や天井に目立つ汚れ・傷はないか
・床にシミや深い傷はないか
・水回り（キッチン・浴室・トイレ）は汚れていないか
・におい（ペット・タバコ・カビなど）は残っていないか
この段階で、自分で対処できるもの・できないものを仕分けしておくと、後の対応がスムーズです。
…原状回復のプチ修復・お手入れ方法…
ここからは、専門業者を呼ばなくても対応できる範囲の修復方法をご紹介します。
① 壁紙の軽い汚れ・手垢
・消しゴムやメラミンスポンジで優しくこする
・中性洗剤を薄めて固く絞った布で拭く
強くこすりすぎると逆に傷になるので注意が必要です。
② 画鋲・ピンの小さな穴
・ホームセンターで売っている「壁穴補修材」を使用
原則として貸主負担ではありますが、穴が多い場合はこれだけでも印象はかなり良くなります。
③ 床の軽い擦り傷
・フローリング用補修クレヨンやペンを使用
・色を合わせて目立たなくする
深い傷は無理に直そうとせず正直に申告する方が無難です。
④ 水回りの汚れ・カビ
・排水口や蛇口まわりはしっかり清掃
・カビは専用洗剤で早めに除去
・換気扇フィルターの掃除も忘れずに
水回りがきれいだと立会い時の印象が大きく変わります。
⑤ におい対策
・退去前にしっかり換気
・消臭スプレーや重曹を活用
・カーテンやラグがある場合は洗濯
においは数値化できない分、トラブルの原因になりやすいポイントです。
良かれと思って壁紙を自分で全面張り替えたり、床を市販の塗料で塗ったりすると、逆に原状と異なる状態になり追加費用が発生するケースもあります。
不安な場合は、事前に契約書や管理会社、不動産会社へ確認しましょう。
結果的にこれが一番安心で無駄のない方法です。
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原状回復は「誰が悪いか」を責めるものではなく、次に住む方へ気持ちよく引き渡すための大切なプロセスです。
私たち不動産会社も、借主様にとって不利になりすぎないか、貸主様の大切な資産を守れているか、その両方を考えながら判断しています。
分からないこと、不安なことがあれば遠慮なくご相談ください。
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